Определение объёмов и стоимости выполненных работ.

Проверка объёмов и стоимости выполненных работ.

На главную

Стоимость
    услуг

       НЕЗАВИСИМАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЁМОВ И СТОИМОСТИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ, ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ В СУДЕ. УЛ. Б. СЕМЁНОВСКАЯ, Д.40; ТЕЛ. 366 22 84; 8 905 573 58 64;

 Строительные работы не завершены и происходит смена подрядчика?   Строительство закончено, но между заказчиком и подрядчиком имеются разногласия по объёмам и стоимости выполненных работ? Выполнена половина строительных работ, а договорная стоимость уже превышена?

    Мы проведём осмотр и измерение выполненных работ, сравним проектную документацию с фактически выполненными объёмами работ. Произведём сравнительный анализ представленных к оплате работ. Сравним применённые расценки со среднерыночными. Определим стоимость завышения (занижения) строительных работ. При необходимости защитим Ваши интересы в суде.

Правовые основы инвестиционно-строительной деятельности
Реформа ценообразования в строительстве
Особенности определения сметной стоимости в рыночных условиях
Виды цен в строительстве
Договор подряда – основа правоотношений в строительстве
Рекомендательный порядок определения сметной стоимости
Справочный характер нормативов в строительстве
Планирование и учет стоимости строительства
Разрешение споров при реализации договоров строительного подряда
Правовой статус сметной стоимости строительства
Приложения

Правовые основы инвестиционно-строительной деятельности

Правовое положение участников предпринимательской деятельности в инвестиционно-строительной сфере регулируется в основном законодательном документе прямого действия – Гражданском кодексе Российской Федерации, веденным в действие Федеральными Законом в 1994 г.(1).

Гражданское законодательство определяет, что предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельность, которая направлена на получение прибыли от выполнения работ или оказания услуг. Гражданский кодекс РФ устанавливает примат договора в предпринимательской деятельности, в том числе и в реализации инвестиционно-строительных проектов, равноправие сторон в договоре, независимость и гарантии от вмешательства государственных и административных органов в договорные отношения.

Законы РФ об инвестиционной деятельности (2,3) устанавливают право инвестора самостоятельно определять объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций, свободно и по своему усмотрению привлекать на договорной основе физических и юридических лиц, необходимых для реализации инвестиционных проектов. Закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (3) ограничивает пределы государственного регулирования в инвестиционно-строительной сфере, в основном, косвенными методами воздействия. Экономические аспекты инвестиционной деятельности являются прерогативой заказчика и подрядчика, независимо от их общественного статуса, организационно-правовой формы и экономического положения.

На основе Указа Президента РФ от 03.12.91 N 297 и Постановление правительства от 19.12.91 N 55 "О мерах по либерализации цен" экономика строительства реформировалась в направлении рыночных отношений, где основой ценообразования являются законы стоимости, спроса, предложения и конъюнктуры рынка, были отменены все законодательные акты, регулирующие или ограничивающие предприятия в экономической работе (отменены все нормативы рентабельности, введен рекомендательный порядок экономических обоснований и расчетов, сметные нормативы переведены в разряд справочной литературы и т.п.). Временное положение о порядке применения свободных (рыночных) цен и тарифов (4) утвердило, что свободные оптовые цены и тарифы на продукцию (услуги) производственно-технического назначения устанавливаются изготовителями по согласованию на равноправной основе с потребителями продукции (услуг).

Концептуальные положения отраслевого характера уточняют и конкретизируют правовые основы Российского законодательства и изложены в документах Госстроя РФ: Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночных отношений (5) и Концепция ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации.

Важнейшим отраслевым документом непосредственно определяющим статус и правовое положение документов, используемых в строительной деятельности, являются Строительные Нормы и Правила – СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" (6). Положения СНиПа устанавливают рекомендуемый и справочный характер экономических нормативов и порядка сметных расчетов в строительстве (приложение Б раздел 8 "Нормативные документы по экономике" п. 81 "Ценообразование и сметы").

Отраслевые рекомендации и базовые методические положения в строительстве представлены в документах: СП 81-01-94 – Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (7); Порядок определения стоимости строительства и свободных(договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений (8); Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ (9); ПБУ 2/94 – Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (10); Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (11).

В соответствии с основами законодательства отраслевые документы формируют лишь общий порядок разработки проектно-сметной документации, оставляя детальную проработку и привязку вариантов расчета стоимости к конкретной стройке непосредственно участникам инвестиционно-строительного процесса.

Реформа ценообразования в строительстве

При смене экономической формации перестройка затрагивает все фундаментальные, концептуальные и методологические основы формирования новой системы нормирования и ценообразования в строительстве.

В рыночных условиях целью хозяйственной деятельности независимых и самостоятельных предприятий как инвесторов-заказчиков, так и подрядчиков, является получение прибыли, а задачей ценообразования – получение максимально достоверной и объективной информации о будущих расходах и доходах предпринимательской деятельности.

В переходный период, когда провозглашаются новые принципы хозяйствования и устанавливаются новые правовые нормы, а система производственных отношений и связей, в силу инерционности социальных процессов, остается прежней, неизбежно возникновение различных, противоречивых, нередко надуманных и нежизнеспособных, конструкций экономических расчетов и обоснований, пытающихся увязать мотивы и интересы разных экономических систем.

С 1992 года, после 5-и летнего периода шатаний и разброда, практика формирования сметной стоимости строительства определила два основных направления развития ценообразования на период перехода от директивно-распределительной к рыночной системе в экономике:

- административное ценообразование, которое использует старые, бывшие в употреблении, отработанные методы и порядок планового, централизованного хозяйствования для формирования современных общеотраслевых и территориальных правил и нормативов;

- интерактивное ценообразование, в котором используется все многообразие вариантных и индивидуальных решений для разработки конкретных рекомендаций по каждому строительному проекту.

В настоящее время наметился перекос в сторону административных методов ценообразования на основе директивного внедрения административными органами различных уровней общеораслевых и территориальных нормативов, установления единообразного и жесткого порядка сметного расчета, без достаточного научно-методического обоснования и профессиональной проработки, без рассмотрения альтернативных вариантов и с сознательным ограничением свободы выбора наиболее экономичного и рационального решения для каждого объекта строительства.

Административное ценообразование характеризуется применением старых норм и нормативов, форм и порядка расчета, утвержденных до 1992 г.; переименование ранее разработанных документов и использование их под видом новой сметной базы; привлечение административной органов для рекламы и продвижении на региональный рынок (введение в действие) отредактированных старых нормативов. Рекомендации административных органов предписывают всем пользователям применять только предложения по сметному ценообразованию одобренные или отредактированные с участием должностных лиц разных уровней власти и управления, при отмене других профессиональных разработок, конкурирующих с документами административного ценообразования.

Повторение, по видом нового, старого пути централизованного ценообразования, топтание на месте и даже возврат назад на десятилетие, стало возможным из-за отсутствие мотивации, заинтересованности и финансовых возможностей для разработки новых сметно-нормативных показателей у пользователей – заказчиков и подрядчиков, и в тоже время имеется богатый наработанный опыт, сформулированное научно-методической обоснование и обеспечение бывших в употреблении, плановых, административно-командных нормативов и методов управления стоимостью строительства.

Новая методология сметного нормирования и ценообразования в рыночных условиях основывается на идеях индивидуального, эксклюзивного, интерактивного инжиниринга и опирается на запросы и требования потребителей экономической информации по управлению стоимостью для конкретных объектов в реальных рыночных условиях времени, места строительства и конъюнктуры рынка инвестиций. Интерактивное ценообразование реализуется через инжиниринговые фирмы, которые поставляют на региональные рынки услуги профессиональных управляющих и консультантов.

Концепция интерактивного ценообразования предусматривает непосредственное участие всех субъектов инвестиционно-строительного процесса: – инвесторов, заказчиков, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков, перевозчиков, банкиров, страховщиков и т.п., не только в определении сметной, рыночной и договорной стоимости строительства, но и в формировании самих правил расчета этой стоимости, а также в разработке сметных норм и нормативов для расчета прямых и косвенных затрат, необходимых для реализации конкретного строительного проекта наиболее эффективным и экономичным способом.

В отличии от административного ценообразования, когда вынуждено выстраивается общий, одинаковый во всех случаях и единообразный, независящий от конкретной ситуации и интересов участников инвестиционного цикла, порядок расчета сметной стоимости строительства, интерактивное ценообразование предусматривает профессиональное управление и конкретизацию каждого эпизода инвестиционного проекта, что соответствует действующему законодательству, установленному в Гражданском кодексе (1), Законе об инвестиционной деятельности (3) и федеральной Концепции ценообразования в строительстве (5).

Следует отметить важную специфическую особенность настоящего переходного периода – многолетнюю привычку работать по указаниям вышестоящих органов, когда вопрос стоял не о наиболее эффективном решении проблем, а о точном и беспрекословном исполнении установленного порядка. Культивируемый десятилетиями непререкаемый авторитет власти централизованного отраслевого управления и сегодня серьезно мешает в переходе на рыночные основы управления стоимостью строительства.

В наибольшей степени страдает от этого корпоративное ценообразование. Вместо того, чтобы применять новейшие разработки стоимостного инжиниринга в строительстве, корпорации и фирмы, осуществляющие инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, нередко выстраивают порядок внутрифирменного планирования и управления стоимостью строительства на основе среднеотраслевых и среднерегиональных рекомендаций административных органов, без выявления и учета собственных индивидуальных особенностей и интересов.

Это связано как с субъективными факторами, отражающими уровень компетентности руководителей и профессиональной подготовки исполнителей, так и с объективными условиями, когда многоуровневая структура управления в корпорации требует жесткой регламентации порядка расчета, согласования, учета и контроля за финансовыми потоками, направляемыми на строительство, а лимит денежных средств определяет необходимость введения фирменных ограничений и регулирования управления стоимостью. Административное ценообразование предлагает для этих целей уже готовые решения, тогда как индивидуальный стоимостной инжиниринг требует значительных интеллектуальных усилий, времени и средств. Однако заметим, что в странах с развитыми рыночными отношениями затраты на консультационные и инжиниринговые услуги составляют около 10 % стоимости инвестиционных проектов.

Сегодня, основным направлением перестройки экономических отношений в инвестиционно-строительной деятельности становятся не методические и экономические проблемы, а психологическая перестройка в сознании всех участников строительного процесса, переориентация их с общеотраслевых рекомендаций административных органов на решение текущих проблем для конкретных строительно-инвестиционных и воспроизводственных проектов на основе здравого смысла и предложений специалистов – профессионалов по управлению стоимостью строительства.

Переход от преимущественно административной к преимущественно рыночной методологии и практики сметного ценообразования обозначится отказом от разработки, издания и реализации нормативно-методических документов общего назначения административными органами власти и использовании этими органами методов конкурсного отбора профессиональных предложений по стоимостному инжинирингу конкретных инвестиционно-строительных проектов, осуществляемых за счет бюджетных ассигнований.

Особенности определения сметной стоимости в рыночных условиях

В стабильной экономической системе устанавливается единообразный порядок сметного обеспечения строительной деятельности. В плановой экономике – это было документальное подтверждение принятого административными органами решения о финансировании капитальных вложений (титульные списки) на основе традиционного, единого для всех порядка и формы сметного расчета. В рыночной экономике – это многообразие моделей определения объективно обусловленной, реальной текущей стоимости предстоящего строительства с использованием наиболее рациональных и экономичных методов в конкретной ситуации.

Традиционная модель сметного расчета в административно-командной системе устанавливала сметный лимит финансовых ресурсов на строительство путем калькулирования затрат на основе централизованно разработанных цен, норм и нормативов, утверждаемых на длительный период. Сметный лимит был и остается сегодня основным инструментом сметных расчетов для объектов строительства, которые финансируются из бюджетов разных уровней, причем приоритет устанавливается для учета дефицита финансовых ресурсов в бюджете, т.е. реализуется "затратный метод" в сочетании с "остаточным" принципом в планировании и распределении ресурсов.

В рыночной экономике, в условиях действия законов стоимости, спроса и предложения, свободной конкуренции, целью хозяйственной деятельности как подрядчика, так и заказчика является получение прибыли. Заказчик инвестирует в строительство финансовые ресурсы из собственной прибыли, а в подрядных организациях прибыль является единственным источником расширенного воспроизводства строительной деятельности. В расчете предстоящих расходов на строительство, в сметной стоимости, прибыль формируется как оптимальное соотношение между желанием подрядчика получить максимальный доход и ограниченными финансовыми возможностями инвестора-заказчика, отсюда сметная прибыль сегодня является основным и важнейшим пунктом договорного процесса между заказчиками и подрядчиками.

При перемене экономической формации, в переходный период от плановой к рыночной экономики, меняется также назначение и область применения результатов сметного расчета – сметной документации на строительство:

в плановой экономике – функции учета и контроля за использованием выделенных бюджетных средств и ресурсов государственными органами власти и управления;


в рыночной экономике – формирование детальных планов финансирования, снабжения и организации строительного производства конкретными заказчиками и подрядчиками в реальном масштабе времени и места.

В настоящее время применение рыночных механизмов ценообразования в строительстве ограничено условиями переходного периода, когда плановая, командная система управления инвестиционной деятельностью в принципе разрушена, а рыночные отношения и институты предпринимательства и конкуренции только создаются, при сохранении устойчивой привычки работать по команде, указке сверху.

Особенности переходного периода и собственный отечественный оригинальный опыт сметного нормирования и ценообразования в СССР не позволяют полностью перенять модели сметного ценообразования, действующие в странах с развитым рынком свободной конкуренции.

В концепции Госстроя России по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве в условиях развития рыночных отношений (5) декларированы основные положения новой системы ценообразования:

равноправие участников инвестиционного процесса;


рекомендательный характер публикуемых методик и правил;

вариантный подход к определению сметной стоимости;


свободный выбор нормативной базы;

рациональные способы исчисления прибыли, накладных и других затрат.


Положения федеральной Концепции позволяет на современной основе рыночных отношений построить систему нормирования и ценообразования в строительстве, опираясь на уникальную отечественную практику и используя достижения и опыт других стран в этой области экономики.

Совершенно новым элементом современной рыночной системы сметного нормирования и ценообразования в России является широкое применение текущих цен на основные ресурсы в строительстве. Введение текущих, постоянно меняющихся под влиянием конъюнктуры рынка, показателей стоимости ресурсов в практику определения сметной стоимости является весьма продуктивным направлением и позволяет перейти от общеотраслевой оценки стоимости строительства к учету текущего состояния регионального рынка цен в строительстве, т.е. полноценно осуществлять региональный мониторинг оптовых цен, установить контроль за уровнем средних сметных цен на основные строительные ресурсы в регионе, эффективно использовать конъюнктуру рынка строительных материалов при реализации подряда, упорядочить и упростить компенсационные расчеты между заказчиками и подрядчиками за выполненные работы.

На начальном этапе перехода из одной экономической формации в другую, характеризующейся отказом от наиболее одиозных административных методов управления экономикой и внедрением отдельных элементов рыночных отношений, практика сметного ценообразования выработала две самостоятельные и, на первый взгляд противостоящие друг другу, модели сметных расчетов предстоящих затрат в строительстве: расчет в базисных ценах и расчет в текущих ценах (сложившиеся названия : базисно-индексный и ресурсный методы).

Строго говоря, как в отечественной практике сметных расчетов, так и в других странах существует и действует только один основной метод сметного расчета предстоящих затрат на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт – нормативно-калькуляционный метод. Модели сметных расчетов – расчеты в базисных ценах с индексацией, расчеты по нормам и текущим ценам – ресурсный метод, расчеты на основе текущих расценок и т.п., являются разновидностями, формами и моделями основного метода, адекватно отражающих условий хозяйствования, в которых они применяются, квалификацию заказчиков и разработчиков сметной документации.

Нормативно-калькуляционный метод предполагает наличие развитой нормативной базы и разработанные регламенты – правила и формы сметных расчетов. Система новых нормативов современной информационно-нормативной базы управления стоимостью строительства должна обеспечить получение достоверных стоимостных показателей на всех уровнях управления и планирования строительством, их единство, взаимоувязку и максимальное соответствие фактическим затратам инвестора-заказчика при реализации инвестиционного проекта.

Формы расчета сметной стоимости, – вид и содержание расчетных калькуляций, устанавливаются в процессе хозяйственного взаимодействия заказчиков, подрядчиков, проектировщиков и должны обеспечивать ясность и открытость расчетов для всех участников строительства при заданной точности расчета. Форма сметных расчетов, калькуляций и обоснований вырабатывается исходя из общеэкокномического положения, национальных особенностей, приоритетов данного момента экономического развития и целей конкретного сметного расчета.

Нормативко-калькуляционный метод сметного ценообразования является основным методом всей современной системы управления стоимостью строительства и применяется на всех этапах, начиная от идеи инвестиционного проекта и концептуальных расчетов и заканчивая прогнозированием размера эксплуатационных затрат и определении доходности проекта. Формула сметного ценообразования на переходный период внедрения рыночных отношений в строительстве включает : один метод – нормативно-калькуляционный; три формы стоимости – сметная, рыночная и договорная цена строительства и многообразие моделей расчета- разновидности базисно-индексных, ресурсных расчетов и моделей текущих цен и расценок.

Виды цен в строительстве

В процессе реализации инвестиционно-строительных проектов на разных его этапах формируются следующие виды и формы стоимости – сметная, рыночная, договорная и инвентарная цена объектов строительства.

Понятие "сметная стоимость" устанавливает расчетный уровень будущих затрат заказчика на выполнение предусмотренных проектом строительно-монтажных работ. Стоимость предстоящего строительства может быть определена только на основе обобщения опыта уже выполненных строительных работ и усреднения прошлых показателей затрат подрядчиков на аналогичном строительстве, т.е. сметная стоимость является средней оценкой необходимых затрат заказчика и подрядчика на соответствующие строительные работы.

Сметная стоимость не является самостоятельным и самодостаточным элементом инвестиционного процесса, а всего лишь стоимостной оценкой заданных или принятых проектных решений, даже в случае если они не оформлены в общепринятом, привычном виде рабочих чертежей.

Сметная стоимость строительства определяется, как правило, затратными методами путем калькулирования отдельных элементов текущих затрат, норм и цен, по перечню и объему заданных, запланированных и запректированных строительных, ремонтно-строительных, монтажных и пусконаладочных работ.

Определение сметной стоимости, как расчетной величины, выполняется самостоятельно заказчиком или подрядчиком по правилам и формам наиболее целесообразным в каждом случае строительства, но общий порядок сметных расчетов в строительстве действуют практически без изменений уже почти 200 лет.

В централизованной административной системе расчет сметной стоимости (СМР) являлся основным официальным документом используемым для нужд планирования, управления, материально-технического снабжения, финансирования и учета затрат в строительстве.

В рыночных условиях хозяйствования сметная (расчетная) стоимость является только начальным, отправным пунктом договорного процесса и может стать руководящим документом по организации и финансированию строительства только при условии внесения специальной оговорки в подрядный договор между заказчиком и подрядчиком.

В отличии от сметной стоимости, рыночная цена строительства устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности, под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию и уровня инвестиционной активности в регионе и стране в целом. Рыночная цена может быть больше или меньше сметной расчетной стоимости и определяется экспертными методами или в процессе конкурсов, подрядных торгов и тендеров.

Рыночная цена строительной продукции определяется как средняя, объективно обусловленная стоимость возведения или ремонта конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени строительства, является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и включает расчетную сметную стоимость на момент заключения контракта и затраты, учитывающие рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства.

В практической деятельности рыночные факторы ценообразования строительства используются при рассмотрении и согласовании отдельных элементов сметной стоимости (уровень оплаты рабочих, накладные расходы и прочие затраты подрядчика, сметная прибыль). В настоящий переходный период целесообразно выделение рыночной составляющей в контрактной (договорной) цене в отдельный блок сметного расчета ввиду сложности вопроса, отсутствии опыта и навыков рыночного ценообразования у большинства специалистов по сметному делу. В этом случае, неизбежные ошибки влияют только на рыночную составляющую договорной цены, не затрагивая основную сметную стоимость предстоящего строительства.

Контрактная (договорная) цена формируется в результате договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о сметной стоимости и рыночной цене строительной продукции. Договорная стоимость устанавливается с учетом детальных сметных расчетов и прогноза (дисконта) изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Договорная цена может значительно отличаться от сметной и рыночной стоимости в зависимости от формы договора (контракты с твердой или открытой ценой), продолжительности строительства, договорного порядка авансирования и расчетов за выполненные работы.

Стоимость строительства, установленная в договоре строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, в рыночных условиях является окончательной ценой на основе которой осуществляется финансирование строительства, расчеты за выполненные работы и формирование балансовой (инвентарной) стоимости построенных объектов.

Договор подряда – основа правоотношений в строительстве

Правовые взаимоотношения в инвестиционной деятельности регулируются на основе Гражданского Кодекса Российской Федерации (1) и Закона РФ Об инвестиционной деятельности (3), в которых определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними. Заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности, в которые не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц.

Методические материалы, обеспечивающие потребность договаривающихся сторон в рекомендациях по разработке условий договора строительного подряда, предлагают инвестору-заказчику и подрядчику руководствоваться следующим:

предложения носят не директивный а рекомендательный характер, проблемы возникающие при разработке договоров подряда должны разрешаться самими договаривающимися сторонами;


рекомендации по выбору состава и содержания договора строительного подряда содержат набор типовых, часто встречающихся решений;

выбор положений договора осуществляется самостоятельно заказчиком и подрядчиком в зависимости от назначения и месторасположения объекта, климатических условий, объема работ и т.п. условий строительства.


По договору подряда подрядчик принимает на себя обязательство за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами работы по возведению (ремонту) предприятия, здания, сооружения, в соответствии с условиями договора, а заказчик – предоставить подрядчику строительную площадку, обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их.

При решение всех вопросов, связанных с заключением и обеспечением договорных отношений и выполнение обязательств, возрастает роль содержания договора и ответственность за выполнение условий, которые в нем обозначены. В новых условиях хозяйствования требуются расставить новые акценты при заключении договоров подряда, основными из которых являются:

повышение юридического статуса договора;


гарантированное обеспечение выполнение обязательств;

определение цены договора на основе конкурсов и подрядных торгов;


страхование рисков;

защита прав собственности.


Договор подряда содержит общие и особые условия. Общие условия определены действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как правило, для всех случаев. В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, требующие включения дополнительных согласованных обязательств.

Важнейшим правовым положением в договорных отношениях заказчика и подрядчика является юридическое обоснование факта заключения договора подряда, при котором все разногласия по заключаемому договору должны быть решены в процессе подготовки договора до его подписания. При недостижении сторонами соглашения по существенным условиям договора, признанными таковыми законодательством или самим договором, последний не может быть заключен. В случае, если одна из сторон внесла в договор особое мнение или оговорку по существенным условиям, то договор, даже подписанный сторонами, юридически считается незаключенным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров строительного подряда, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение.

В настоящее время форма договора строительного подряда не регламентируется и формируется исходя из условий заключаемого контракта. Гражданский кодекс Российской Федерации определил, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

По гражданскому законодательству следует, что главным и основным документом регулирующим правовые отношения субъектов строительства является договор (контракт), каждое положение которого, сформулированное и согласованное заказчиком и подрядчиком, становится законом для обоих сторон на весь период действия договора.

Рекомендательный порядок определения сметной стоимости

В соответствии со СНиП 10-01-94 (7) к рекомендуемым нормативным материалам относятся документы по экономическому обоснованию и сопровождению долгосрочных инвестиций, включенные в Приложение Б раздел 8 "Нормативные документы по экономике" п. 81 "Ценообразование и сметы".

Рекомендуемые положения нормативных документов в соответствии со СНиП 10-01-94 (7) применяются по усмотрению исполнителя или по требованию заказчика. Методические указания и положения по сметному ценообразованию становятся обязательными, если в договоре (контракте) на выполнение работ по конкретному проекту предусмотрены соответствующие указания на их применение заказчиком и подрядчиком. При отсутствии в договоре таких указаний экспертирующие и контролирующие органы не вправе требовать использования рекомендуемых положений для обеспечения выполнения обязательных требований или запрещать применение решений, отсутствующих в нормах. Исполнитель может разработать и осуществить собственное или любое другое решение, как наиболее рациональное в конкретной ситуации.

Таким образом, все нормативно-методические документы по ценообразованию в строительстве, том числе и строительные нормы и правила (СНиП 11-01-95; СП 81-01-94; СП 11-101-95; Порядок определения стоимости строительства и т.п.) в настоящее время не являются обязательными и не могут быть правовым основанием для разрешения хозяйственных споров, кроме случаев, когда в заключенном по форме договоре строительного подряда указан порядок применения этих документов или имеется ссылка на них.

Хотя СНиП 10-01-94 однозначно отменяет обязательность всех предшествующих и вновь издаваемых указаний и нормативов по сметному ценообразованию, переводя их в разряд рекомендуемых необходимо постоянное напоминание о своеобразии каждого эпизода строительства и индивидуального подхода к поиску оптимальных решений управления стоимостью каждого конкретного проекта строительства, реконструкции и капитального ремонта.

Справочный характер нормативов в строительстве

После отмены обязательного применения указаний отраслевых органов управления строительствам в расчетах сметной стоимости Минстрой России утвердил приказом от 04.06.92 N 135 Перечень нормативных документов по строительству, действующих на территории Российской Федерации, в котором установил, что в рыночном ценообразовании сметные нормы, входящие в часть 4 СНиП, используются на территории Российской Федерации в качестве справочных материалов.

Данное положение было также зафиксировано в Порядке определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений (8).

К разряду справочных материалов в сметном ценообразовании строительства в России отнесены не только основные элементы сметно-нормативной базы-сметные нормы и единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР-84 – приложение к СНиП IY-5-84; ЭСН-84 – СНиП IY-2-82; СНиР-91 – СНиП 4.02-91) но все аналогичные нормативы 4 части СНиП (нормы и расценки на монтаж оборудования, пуско-наладочные работы, эксплуатацию строительных машин, укрупненные сметные нормы и укрупненные расценки, нормы накладных расходов, прочих лимитируемых затрат, сметной прибыли, нормы и расценки на ремонто-строительные работы), а также производные от элементных сметных норм (УПСС-укрупненные показатели стоимости строительства, ПРС-прейскуранты на строительство зданий и сооружений, ПВР-показатели на виды работ, УПБС ВР-укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ).

К справочным материалам в настоящее время относятся также все показатели, используемые при определении текущих региональных сметных цен: оптовые цены на строительные материалы, траспортно-заготовительные затраты, затраты на аренду строительных машин и автомобильный транспорт, тарифы на оплату труда рабочих-строителей.

Статус справочных документов для всех Сборников норм и расценок федеральных сметно-нормативных баз 1984 и 1991 гг. делает юридически невозможным исключение в приказном порядком каких либо старых нормативов и замену их новыми. Устаревшие нормы выводятся из делового оборота самими пользователями путем ограниченного применения их в текущей сметной работе.

Формально это положение действует де-факто уже с 1991 г., когда Госстроя СССР издал приказ от 29.12.90 № 115 об утверждении (введении в действие) СНиП 4.02-91 (СНиР-91) взамен СНиП IY-2-82 (ЭСН-84 и ЕРЕР-84), однако на всей территории России до сих пор продолжают применятся нормы 1984 г, а нормативная база СНиР-91 по разным причинам не получила широкого распространения.

Новый статус установлен и для территориальных сметных норм и расценок, принятый в положениях СНиП 10-01-94 (6) и СП 81-01-94 (7), которые определяют, что в территориальных строительных нормах устанавливаются только те необходимые положения, которые в федеральных нормативных документах не определяются или приводятся в качестве рекомендуемых. Территориальные сметные нормативы (ТСН) не должны противоречить государственным сметным нормативам или дублировать их.

Таким образом, правовое положение нормативной базы сметных расчетов в строительстве определяют следующие условия:

нормативы для сметных расчетов принимаются для каждого объекта по соглашению заказчика и подрядчика;


все сметные нормы, нормативы, цены и расценки используются в качестве справочных материалов;

любые ранее опубликованные или вновь разработанные сметные нормативы могут быть использованы в текущем сметном расчете;


новые нормативы, разработанные или по старым методикам или по новой концепции сметного нормирования, оформляются как дополнительные сметные нормы к действующей базе;

территориальные нормативы разрабатываются дополнительно для работ, отсутствующих в федеральной сметно-нормативной базе.


Планирование и учет стоимости строительства

Планирование себестоимости строительных работ осуществляется строительными организациями самостоятельно при разработке годовых (текущих) планов производственно-хозяйственной деятельности на основе заключенных с заказчиками договоров на строительство и является составной частью стройбизнес-плана, определяющего направления их финансово-хозяйственной деятельности.

Планирование себестоимости и учет затрат на производство строительных и ремонтно-строительных работ осуществляется строительными организациями в соответствии с указаниями Типовых методических рекомендаций по планированию и учету себестоимости строительных работ (9).

Порядок и методы планирования себестоимости строительных работ подрядные организации устанавливают самостоятельно, исходя из условий своей деятельности. Технико-экономические расчеты проводятся, как правило, исходя из физических объемов по видам работ, конструктивным элементам, объектам и их стоимости, определяемых на основе проектно-сметной документации и договорных цен, причем сметная стоимость программы подрядных работ принимается только в качестве справочного материала. Основой планирование себестоимости строительных работ являются расчетные показатели и индивидуальные нормативы рассчитанные по фактическим данным производственной деятельности прошлых периодов.

"Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, затрат), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли" в редакции от 01.07.95 № 661 установило, что в себестоимость строительной продукции включаются все фактические затраты подрядчика в рамках перечня состава затрат, содержащихся в Положении.

Нормы и нормативы, в законодательном порядке лимитирующие размер отдельных элементов стоимости строительства (командировочные расходы, компенсационные выплаты, расходы на рекламу, представительские расходы и т.п.) в расчетах сметной стоимости предстоящего строительства не учитываются. Планирование и учет этих затрат в себестоимости строительных работ производится по фактическим затратам и издержкам, а утвержденные в установленном порядке лимиты, нормы и нормативы применяются только для целей налогообложения.

Важнейшей стороной правового обеспечения взаимоотношений субъектов строительства является документальное обоснование учета и отчетности хозяйственной деятельности. Правовая база решения проблем, связанных с учетом и отчетностью в строительстве представлена в следующих документах: "ПБУ 2/94; Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (10) и Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (11).

В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости, понятие "сметная стоимость" из учета фактических затрат в строительстве полностью исключено.

Кроме обязательности форм бухгалтерского учета и отчетности нередко возникает вопрос и о правовом статусе и обязательности формы акта сдачи-приемки за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком.

Обязательность такой формы, предписывалась в плановой экономике инструкциями Госбанка СССР -государственного органа финансирующего и контролирующего строительство в СССР. Поскольку в настоящее время строительство финансируется инвестором-заказчик из собственных средств, обязательность применения формы N 2-в отпала и в новых методических документах форма акта сдачи-приемки выполненных работ не регламентируется.

Форма документа учета выполненных строительных работ (акта сдачи-приемки) устанавливается в договоре, в соответствии с Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, либо в виде ссылки на известные применяемые формы, либо в виде приложения к договору подряда индивидуальной формы акта приемки-передачи выполненных работ, согласованной заказчиком и подрядчиком.

Разрешение споров при реализации договоров строительного подряда

Хозяйственные споры возникают, как правило, вследствие некомпетентного или некачественного составленного и утвержденного договора строительного подряда. Конфликтующие стороны приводят в виде доказательств своей правоты различные положения и формулировки из нормативных, методических и инструктивных документов, утвержденных на разных административных уровнях власти и управления.

Правомерность использования методических и нормативных положений при разрешения экономических споров. связанных со стоимостью строительства обусловлено правовым статусом этих положений (обязательные, рекомендуемые, справочные нормативы), установленном в СНиП 10-01-94 (6). Все нормативные и методические документы, используемые в ценообразовании и сметных расчетах, относятся к рекомендуемым и справочны материалами и не являются правовой основой разрешения хозяйственных споров по стоимости строительства, кроме случаев, установленных законодательством или оговоренных в конкретном договоре строительного подряда.

Все спорные вопросы, возникающие при выполнении условий договора, сторонам рекомендуется решать по взаимному согласию. Если согласие не достигнуто, то споры передаются на разрешение в арбитражный суд в установленном порядке. Принимая во внимание, что не все хозяйственные споры подведомственны арбитражному суду, в договоре необходимо предусмотреть условия, при которых одна из сторон или обе стороны вправе обратиться в арбитражный суд за разрешением спорных вопросов.

В общем случае споры в арбитражном суде рассматриваются по двум причинам:

когда условия договора обязательны для заказчика и подрядчика;


когда заказчик и подрядчик на могут прийти к соглашению и использованы все другие возможности прийти к соглашению- посредничество и третейский суд.

В странах с развитыми традициями договорных отношений в договорах строительного подряда между заказчиком и подрядчиком условия по мерам имущественной ответственности обязательны, но пользуются этими правилами редко и очень осторожно в виду того, что: во-первых, величина судебных издержек очень велика, а во-вторых, подрядчик, как правило, не предъявляет иски заказчику дорожа своей деловой репутацией и возможностью получать заказы в будущем.

В зарубежной практике спорные вопросы стараются не доводить до арбитражного суда, а решать возникающие проблемы через посредников или третейски суд.

Рекомендуется при формулировании условий ответственности в подрядном договоре предусмотреть положения, позволяющие разрешать спорные ситуации не обращаясь к услугам арбитражного суда.

В соответствии с гражданским законодательством проверку и контроль положений и условий заключенного подрядного строительного договора между заказчиком и подрядчиком может осуществлять только инвестор или организация им уполномоченная, причем санкциями за нарушения при заключении договора может быть подвергнут только заказчик-застройщик. Подрядчик отвечает только перед заказчиком в пределах своих обязательств по уже заключенному договору.

При проверке (в том числе и по объектам, финансируемым из бюджета) контрольно-ревизионными органами вопросов, связанных с заключением, формой и содержанием подрядного договора, подрядчику рекомендуется проявлять лояльное и корректное отношении к контролерам при утверждении твердой позиции о не подведомственности проверки административными органами в подрядной организации условий уже заключенного договора строительного подряда, экономических обоснований и сметных расчетов к договору.

Правовой статус сметной стоимости строительства

Правовой статус сметной стоимости строительства определяется действующим Гражданским законодательством (1) и Законом об инвестиционной деятельности (3).

Правовой основой взаимоотношений в инвестиционно-строительной деятельности является заключенный между заказчиком и подрядчиком договор строительного подряда. Заключение договора, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности, в которые не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц.

Сметная (расчетная) стоимость не является правовой основой разрешения экономических споров, возникающих из гражданских, административных, налоговых и иных правоотношений в строительстве. Только договорная цена, оформленная надлежащим образом, может быть правовым источником решения спорных вопросов:

если договорная стоимость установлена в твердой (неизменной) цене, то сметные расчеты вообще не используются во время строительства;


если заключен компенсационный договор (открытая цена), то по окончанию строительства, учитываются только фактически выполненные и оплаченные строительные работы, затраты и издержки заказчика и подрядчика;

если договор строительного подряда принимает сметную документацию в качестве базовой цены строительства, расчетов за выполненные работы и определения инвентарной стоимости построенного объекта, то в этом случае обязательно согласование и утверждение детальной исполнительной сметы инвестором.


Правила разработки сметной документации, формы сметного расчета и актов выполненных работ являются рекомендуемыми положениями, допустимыми вариантами возможных рациональных решений в конкретной ситуации.

Любые сметные нормативы в действующей системе ценообразования являются справочными материалами, независимо от уровня их разработки, согласования или утверждения, и не могут вводится и отменятся административными методами.

Вновь создаваемые сметные нормы и территориальные нормативы разрабатываются дополнительно для работ, процессов, конструкций, отсутствующих в общепринятой (федеральной) сметно-нормативной базе и оформляются как дополнительные сметные нормы и расценки к существующим Сборникам.

Лимиты, нормы и нормативы, утвержденные в установленном порядке к отдельным элементам стоимости строительства, в расчетах сметной стоимости не используются и применяются только для целей налогообложения.

Порядок и формы расчетов, нормы и тарифы, используемые для определения сметной стоимости строительства, принимаются только по соглашению сторон и не могу приниматься заказчиком или подрядчиком односторонне или в обязательном порядке.

Учет и контроль за стоимостью строительства осуществляется только по договорной стоимости, понятие "сметная стоимость" исключено из Положений по учету договоров в строительстве и долгосрочных инвестиций.


ПРИЛОЖЕНИЯ


(1) Гражданский кодекс Российской Федерации

введен в действие Федеральными Законом
30.11.94 № 51-Ф3 и 26.01.96 № 15-Ф3

Глава 1. Гражданское законодательство

Статья 1. Основные начала гражданского законодательства

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

2. Граждане (физические лица и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством

1. Гражданское законодательство регулирует отношения между Лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 420. Понятие договора

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 424. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взымается за аналогичные товары, работы или услуги.

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Статья 427. Примерные условия договора

1. В договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати.

2. В случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такие примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если они отвечают требованиям, установленным статьей 5 и пунктом 5 статьи 421 настоящего Кодекса.

3. Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия.

Статья 431 Толкование договора

При толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимается во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Глава 28. Заключение договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 434. Форма договора

1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Глава 29. Изменение и расторжение договора

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Глава 37. Подряд

Статья 702. Договор подряда

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работы, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статья 703. Работы, выполняемые по договору подряда

1. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

2. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

3. Если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.

Статья 709. Цена работы

1. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с п.3 ст. 424 настоящего Кодекса.

2. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

3. Цена работы может быть определена путем составления сметы.

В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

4. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

5. Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

6. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование расторжения договора в соответствии со ст. 451 настоящего Кодекса.

Статья 710. Экономия подрядчика

1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.

2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Статья 711. Порядок оплаты работы

1. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

2. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Строительный подряд

Статья 740. Договор строительного подряда

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Статья 743. Техническая документация и смета

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

2. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

4. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной п. 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию

1. Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

2. Внесение в техническую документацию изменений в большем против указанного в п.1 настоящей статьи объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

3. Подрядчик вправе требовать в соответствии со ст. 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

4. Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации.

Статья 746. Оплата работ

1. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 настоящего Кодекса.

2. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.




(2) Об инвестиционной деятельности в РСФСР

Закон РСФСР 26.06.1991 г. №1488-1

Статья 5. Права инвесторов

1. Все инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности.

Не запрещенное законодательством инвестирование имущества и имущественных прав в объекты инвестиционной деятельности признается неотъемлемым правом инвестора и охраняется законом.

2. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной, преимущественно конкурсной, основе (в том числе через торги подряда) физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций.

Статья 7. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

1. Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

2.Условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия. В случаях, если после их заключения законодательством, действующим на территории РСФСР, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договоры (контракты) могут быть изменены.

З. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Статья 16. Ответственность субъектов инвестиционной деятельности

1. При несоблюдении требований действующего на территории РСФСР законодательства, обязательств, предусмотренных в договорах (контрактах) между субъектами инвестиционной деятельности последние несут имущественную и иную ответственность в порядке, установленном указанными актами.

Статья 17. Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности

1. Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности производится в порядке, установленном действующим на территории РСФСР законодательством.

Инвесторы возмещают другим участникам инвестиционной деятельности убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам (контрактам) с ними.




(3) Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,

осуществляемой в форме капитальных вложений

Федеральный Закон 25.02.99 № 39-Ф3

Статья 4. Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее – иностранные инвесторы).

3. Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (иную) деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Статья 6. Права инвесторов.

Инвесторы имеют права на:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральным законом;


самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;


передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;


объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом и другими федеральными законами.

Статья 11. Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, осуществляется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

2. Государственной регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает:

1) создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем;

совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений:;


установления субъектам инвестиционной деятельности специальных налоговых режимов, не носящих индивидуального характера;

защиты интересов инвесторов;


предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации;

расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения;


создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов инвестиционной деятельности;

принятия антимонопольных мер;


расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования;

развития финансового лизинга в Российской Федерации;


проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции;

создания возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов;


Статья 15. Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности

Государство в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности:

обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;


гласность в обсуждении инвестиционных проектов;

право обжалования в судебном порядке любых решений, действий(бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;


стабильность прав субъектов инвестиционной деятельности. В случаях принятия законов, устанавливающих для субъектов инвестиционной деятельности иные права, чем те, которые действовали при заключении договоров между ними, условия этих договоров сохраняют свою силу, заключением случаев, когда законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договором;

защиту капитальных вложений.





(4) Временное положение о порядке применения свободных (рыночных)

цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения,

товары народного потребления и услуги,

утверждено Минэкономикой РСФСР и Минфином РСФСР
23.12.91 N Р-339

2.1. Свободные оптовые цены (тарифы) на продукцию (услуги) производственно-технического назначения устанавливаются изготовителями по согласованию на равноправной основе с потребителями продукции (услуг).

2.3. Свободные оптовые цены (тарифы) и свободные отпускные цены определяются исходя из конъюнктуры рынка (сложившегося проса и предложения), качества и потребительских свойств продукции (услуг) и товаров на условиях франко-станция (порт, пристань) отправления, а при одногороднем отпуске франко-склад предприятия поставщика. По договоренности сторон могут быть приняты другие условия поставки товаров, продукции (услуг).

2.4. В свободных оптовых ценах (тарифах) на продукцию (услуги) производственно-технического назначения и в свободных оптовых ценах (тарифах) на товары народного потребления учитывается себестоимость и налог на добавленную стоимость.

Прибыль (убыток) от реализации продукции, товаров и услуг по свободным оптовым (отпускным) ценам определяется как разница между выручкой от реализации (без налога на добавленную стоимость и акцизов) и затратами, включаемыми в себестоимость продукции, товаров и услуг. Все ранее установленные предельные нормативы рентабельности отменяются.




(5) Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночных отношений

Министерство строительства РФ
Инструктивное письмо
22 октября 1993 г. № БЕ-19-21/12

1. Общие положения

1.1. Политика ценообразования и сметного нормирования в строительстве является составной частью общей ценовой политики Российской Федерации, органически вписывающейся в общую экономическую политику государства.

Основными задачами новой системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве являются:

формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию, их экономическая оптимизация и государственное регулирование через цены на отдельные виды ресурсов;


обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности;

определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла.


При определении стоимости строительства необходимо обеспечивать:

гибкий, вариантный подход к вопросам ценообразования, без жесткой регламентации и чрезмерной централизации;


возможность выбора наиболее рационального способа исчисления величины сметной прибыли, накладных расходов других затрат, сопутствующих строительству, с освобождением от влияния конъюнктуры цен на рынке строительных материалов;

соблюдения принципа равноправия участников инвестиционного процесса, обязательного взаимного согласия сторон по принимаемым решениям в ходе согласования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;


рекомендательный характер общих положений вместе с возможностью учета отраслевых и местных особенностей осуществления строительства путем отражения этих особенностей в ведомственных и региональных методических документах;

возможность широкого выбора соответствующей нормативной базы, на основе которой производится расчет затрат.


1.2. При установлении состава и содержания предпроектной и проектно-сметной документации на строительство рекомендуется руководствоваться действующими положениями по составу, порядку разработки, согласования и утверждения указанной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений с учетом дополнительных требований, отвечающих рыночным отношениям, и имея в виду, что стадийность (сочетаний стадий, выбор утверждаемой стадии) проектирования жестко не регламентируется и может приниматься в виде технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства, проекта, рабочей документации, а инвестор и подрядчик имеют право принимать за основу для формирования свободной (договорной) цены на строительную продукцию стоимость, определенную на любой стадии разработки документации для строительства.

1.3. Исходя из общей экономической и единой ценовой политики Российской Федерации, а также ценовых соотношений, отражающих спрос и предложение на рынке инвестиций, основным направлением ценовой политики в строительстве становится дальнейшее расширение сферы применения свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Формирование этих цен осуществляется как инвестором (заказчиком), так и подрядчиком на равноправной основе. Более широкое применение таких цен создает условия, при которых они наилучшим образом выполняют свои функции в рыночном регулировании воспроизводственных пропорций, а также ликвидации ценовых диспропорций.

1.4. Основным методом экономической оптимизации цены строительной продукции в новых условиях являются подрядные торги.

Проведение подрядных торгов по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд является обязательным и производится в порядке, установленном Положением о подрядных торгах в Российской Федерации.

При возникновении разногласия по уровню свободных (договорных) цен на строительную продукцию, когда у заказчика имеются предложения только от одного подрядчика, подрядные организации обосновывают свои предложения необходимыми расчетными материалами.

Разногласия между заказчиком и подрядчиком по уровню указанных цен при заключении договоров подряда подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

1.5. Государственное воздействие на формирование цен в строительстве осуществляется, как правило, косвенными методами регулирования. Косвенные методы, т.е. влияние на уровень цен, – это предоставление льготных кредитов, дотаций, финансовая поддержка отдельных предприятий за счет бюджета и внебюджетных фондов, изменение уровня налоговых ставок и др. Прямые методы – это установление фиксированных цен (или коэффициентов их изменения) и предельных цен на отдельные виды ресурсов, применяемых в строительстве, особенно на местные материалы. Государственное регулирование цен в инвестиционной сфере ведется в основном органами управления республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга, и, в первую очередь, на продукцию предприятий и организаций-монополистов, занимающих доминирующее положение на региональном рынке.

2. Система определения стоимости строительства

2.2. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика могут применяться различные методы и, в частности: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационый, на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов и др.

Выбор метода составления смет (расчетов) осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от условий контракта и общей экономической ситуации.

При составлении инвесторских смет (расчетов), в особенности в предпроектных проработках и на ранних стадиях проектирования, рекомендуется использовать различные укрупненные показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая и прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных или запроектированных аналогичных объектов. Приведение к текущему уровню может производиться при этом путем применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов в ресурсно-технологической модели (РТМ) и данных об индексах цен на отдельные ресурсы.

2.4. В переходный период для определения стоимости строительства в сметных документов рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г., с применением новых подходов к нормированию накладных расходов, сметной прибыли (плановых накоплений) и прочих затрат.

В новых условиях при определении сумм по накладным расходам имеется возможность выбора: либо на основе индивидуальных норм, рассчитанных в целом для конкретной строительной организации, либо с помощью системы показателей по видам строительных и монтажных работ или укрупненных нормативов по видам строительства, либо по ранее установленным для применения с 01.01.91 нормам к прямым затратам. При этом допускается использование различных базисов для исчисления: или от прямых затрат (в базисном уровне цен), или от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов.

Величина сметной прибыли может варьироваться, исходя из индивидуального размера для конкретной организации или рекомендуемого общеотраслевого норматива (его размер периодически уточняется и может исчисляется как от фонда оплаты труда, так и от сметной стоимости работ). При этом затраты, связанные с инфраструктурой строительно-монтажных организаций и развитием производственной базы, могут возмещаться при согласии заказчика за счет средств, предусмотренных в главе "Прочие работы и затраты сводных сметных расчетов соответствующих строек.

Окончательное решение по выбору варианта исчисления указанных видов затрат принимается совместно заказчиком (инвестором) и подрядной организацией.

2.6. Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации заказчика носит предварительный характер и используется при принятии решения о целесообразности данного строительства.

Окончательная цена стройки определяется соглашением между заказчикам и подрядчиком.

2.7. Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика в тех случаях, когда возникает необходимость обоснования для заказчика свободной (договорной) цены на строительную продукцию, составляются в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.

3. Порядок формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию

3.1. На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе документации, заказчики (инвесторы) и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Эти цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными), реальное применение которых будет возможным в перспективе, по мере стабилизации рынка.

3.2. Подготовка материалов обоснования свободной (договорной) цены на строительство является обязанностью стороны, которой поручается это сделать в соответствии с достигнутой договоренностью. Как правило, это подрядчик.

3.4. После установления свободной (договорной) цены на строительство и получения сведения о стоимости приобретаемого оборудования сводка затрат, сводный расчет стоимости строительства (сводный расчет стоимости строительства к ТЭО) и другие сметные документы подлежат уточнению заказчиком в качестве документации, определяющей общий размер средств, необходимых для осуществления соответствующей стройки. При этом может уточнятся и базисная стоимость строительства, которая должна быть единой для заказчика и подрядчика.




(6) СНиП 10-01-94; Система нормативных документов в строительстве.

Основные положения

постановление Госстроя РФ
17 мая 1994 г. N 18-38
с изменениями 23 июня 1997 г. № 18-20

4. Основные цели, принципы и структура системы

4.5 Правовой базой стандартизации и нормирования в строительстве является законодательство Российской Федерации, определяющее взаимоотношения участников инвестиционной деятельности. их права, обязанности и ответственность за качество продукции и услуг. Строительные нормы, правила и стандарты являются одним из средств межотраслевого регулирования и управления при проектировании и строительстве в целях реализации требований законодательства.

4.6 Предусматривается повышение самостоятельности и развития инициативы предприятий, организаций и специалистов в решении экономических и технических задач проектирования и строительства при сокращении числа обязательных требований и увеличения доли норм и правил рекомендательного характера.

Обязательными должны быть требования по обеспечению безопасности жизни и здоровья людей, охране окружающей Среды, надежности возводимых зданий и взаимозаменяемости продукции и применяемых в строительстве технических решений.

6. Содержание, построение, изложение и оформление нормативных документов

6.1 Нормативные документы Системы должны основываться на современных достижениях науки, техники и технологии, передовом отечественном и зарубежном опыте проектирования и строительства и учитывать международные и национальные стандарты технически развитых стран.

Они должны содержать в необходимом объеме технически и экономически обоснованные положения, направленные на достижение целей Системы и обеспечивающие решение конкретных задач каждого документа в соответствии с областью его применения.

Нормативные документы Системы не должны устанавливать требований по вопросам, которые должны регулироваться гражданским правом, законодательством о труде либо другими законодательными актами.

6.2 Положения нормативных документов могут быть обязательными, рекомендуемыми или справочными. Обязательные положения устанавливаются на минимально необходимом или максимально допустимом уровне, рекомендуемые – на уровне лучших отечественных и мировых достижений.

К обязательным относятся те положения, которые в соответствии с принципами Системы подлежат безусловному соблюдению.

К рекомендуемым относят нормы, правила и характеристики, которые могут применятся в соответствии с конкретными потребностями и возможностями потребителя или условиями производства.

В вводной части нормативных документов, содержащих обязательные и рекомендуемые положения, указывают номера разделов и пунктов (подпунктов), носящих обязательный характер.

8. Применение нормативных документов

8.3 Рекомендуемые положения нормативных документов применяются по усмотрению исполнителя (производителя продукции) или по требованию заказчика.

Указанные положения становятся обязательными для применения, если в договоре (контракте) на выполнение работ или поставку продукции предусмотрены соответствующие указания со ссылкой на эти документы.

При отсутствии в договоре (контракте) таких указаний экспертирующие и контролирующие органы не вправе требовать применения рекомендуемых положений для обеспечения выполнения обязательных требований или запрещать применение решений, отсутствующих в нормах.

Исполнитель может разработать и осуществить собственное или любое другое решение, как наиболее рациональное в конкретной ситуации. Возможность применения таких решений должна быть подтверждена расчетом, результатами исследований, экспериментов или другим способом. Применение рекомендуемых норм следует рассматривать лишь как один из способов выполнения соответствующих обязательных требований.




(7) СП 81-01-94; Свод правил по определению стоимости строительства

в составе предпроектной и проектно-сметной документации

Принят и введен в действие письмом Минстроя России
29 декабря 1994 г № ВБ-12-276

4.1. Основные принципы определения стоимости строительства в условиях развития рыночных отношений

4.1.1. В соответствии с общей экономической и единой ценовой политикой Российской Федерации, ценовых соотношений, отражающих спрос и предложения на рынке инвестиций, основным направлением ценовой политики в строительстве является определение объективной стоимости строительства (реконструкции, расширения и технического перевооружения), в том числе Свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

4.1.2. Оценка строительной продукции в условиях рынка осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в ходе заключения и исполнения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

С этой целью при подготовке предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукция составляются:

в процессе разработки предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек, стартовые цены);


в процессе заключения договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации и расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых в каждом конкретном случае в зависимости от условий строительства и ремонта, складывающихся договорных отношений и общей экономической ситуации.

4.1.3. Стоимость строительства новых, расширения, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта действующих предприятий, зданий и сооружений – это денежные средства, которые требуются для его осуществления и определяются в составе предпроектных проработок (обоснование инвестиций).

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений – это денежные средства, сумма которых определяется на основе проектных материалов.

Сметная стоимость является исходной основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным документом, Исходя из сметной стоимости, принятых свободных (договорных) цен на строительную продукцию ведется учет и отчетность и производится оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков, а также формируется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.



(8) Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений

Введен в действие письмом Госстроя России
29 декабря 1993 г. N 12-349
с изменениями 25 апреля 1996 г. N ВБ-29/12-148.

1. Общие сведения о системе ценообразования

1.1.2. Часть 4 СНиП "Сметные нормы и правила" входит в "Перечень нормативных документов по строительству, действующих на территории Российской Федерации", утвержденный приказом Минстроя России от 04.06.92 N 135. Входящие в часть 4 СНиП сметные нормативы используются на территории Российской Федерации в качестве справочных материалов.

2. Общие положения по определению стоимости строительства

2.1.1. Стоимость строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений – это сумма денежных средств, требующихся для его осуществления. Она определяется в составе предпроектных проработок (ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям.

2.1.2. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат: проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам, действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь, отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

В случае, когда отсутствуют необходимые сметные нормативы в действующей сметно-нормативной (нормативно-информационной) базе, а также для специализированных строек (в том числе линейных), в составе проекта могут составляться по произвольной форме индивидуальные сметные нормы.

2.2.3. При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен: в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен; в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации заказчика может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

2.2.4. Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Подробные положения по указанным индексам приведены в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133) (5).

2.2.5. Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика в тех случаях, когда возникает необходимость обоснования для заказчика свободной (договорной) цены на строительную продукцию, рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.




(9) Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ

Постановление Госстроя РФ
4 декабря 1995 года N БЕ-11-260/7

1. Общие положения

1.3. Под себестоимостью строительных работ понимаются затраты строительной организации на их производство и сдачу заказчику.

1.4. Планирование себестоимости строительных работ является составной частью плана производственно-финансовой деятельности строительной организации, разрабатываемого ею самостоятельно на основе договоров на строительство с заказчиками, а также договоров, заключенных с поставщиками материально-технических ресурсов.

Целью планирования себестоимости строительных работ является:

определение величины затрат на производство работ в установленные договорами сроки на строительство при наиболее рациональном и эффективном использовании материалов, рабочей силы, строительных машин и механизмов и других производственных ресурсов, соблюдении правил технической эксплуатации основных средств и обеспечении безопасных условий труда;


определение прибыли и возможностей производственного и социального развития строительной организации исходя из размера прибыли, остающейся в ее распоряжении;

организация внутрипроизводственного хозяйственного расчета структурных подразделений строительной организации.


Плановая себестоимость строительных работ определяется с применением системы утвержденных в установленном порядке экономически обоснованных норм и нормативов, а также инженерных и экономических расчетов, отражающих повышение организационно-технического уровня строительного производства в результате внедрения мероприятий по новой технике и технологии, совершенствования его организации и управления и других технико-экономических факторов.

1.5. Целью учета себестоимости строительных работ является своевременное, полное и достоверное отражение фактических затрат, связанных с производством и сдачей этих работ заказчику, по видам и объектам строительства, выявление отклонений от применяемых норм и плановой себестоимости, а также контроль за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов.

Данные учета себестоимости строительных работ используются в процессе анализа для выявления имеющихся внутрипроизводственных резервов, а также при определении фактических финансовых результатов деятельности строительной организации и ее структурных подразделений.

1.6. Планирование и учет затрат на производство строительных работ осуществляется по договорам на строительство.

Объектом учета по договору может быть строительство одного и нескольких объектов или выполнение отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту.

Допускается объединение учета затрат по договорам, заключенным с одним заказчиком или с несколькими заказчиками, если договоры заключаются в виде комплексной сделки или если договоры относятся к одному проекту. Если строительство, осуществляемое по договору, который охватывает ряд проектов, и если затраты и финансовый результат по каждому из них может быть установлен отдельно (в рамках договора), то выполнение работ по каждому такому проекту может рассматриваться как выполнение работ по отдельному договору.

3. Планирование себестоимости строительных работ

3.1. Планирование себестоимости строительных работ осуществляется строительными организациями самостоятельно при разработке годовых (текущих) планов производственно-хозяйственной деятельности на основе заключенных с заказчиками договоров на строительство и является составной частью стройбизнес-плана, определяющего направления их финансово-хозяйственной деятельности.

3.2. Планирование себестоимости строительных работ осуществляется с применением технико-экономических расчетов, определяющих величину затрат на выполнение работ в установленные договорами сроки продолжительности строительства.

Технико-экономические расчеты проводятся, как правило, исходя из физических объемов по видам работ, конструктивным элементам, объектам и их стоимости, определяемых на основе проектно-сметной документации и договорных цен. При этом в расчетах учитываются конкретные условия работы строительной организации, технологические и организационные условия, предусматриваемые проектами организации строительства и проектами производства работ, результаты анализа уровня затрат в предыдущем году, возможности интенсификации и повышения экономической эффективности строительного производства.

3.3. Порядок и методы планирования себестоимости строительных работ строительные организации устанавливают самостоятельно, исходя из условий своей деятельности. При этом плановая себестоимость строительных работ может определяться как по отдельным объектам, так и по строительной организации в целом.

4. Учет затрат на производство строительных работ

4.2. Учет затрат на производство строительных работ в зависимости от видов объектов учета может быть организован по заказному методу или методу накопления затрат за определенный период времени с применением элементов нормативной системы учета и контроля за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов.

Основным методом учета затрат на производство строительных работ является позаказный метод, при котором объектом учета является отдельный заказ, открываемый на каждый объект строительства (вид работ) в соответствии с договором, заключенным с заказчиком, на производство работ, по которому ведется учет затрат нарастающим итогом до окончания выполнения работ по заказу.

4.3. Учет затрат на производство осуществляется на основе первичной учетной документации, оформленной в порядке, установленном соответствующими нормативными актами. Первичная документация составляется с обязательным кодированием, обеспечивающим учет по объектам строительства и видам работ (в необходимых случаях в разрезе статей и элементов затрат), а также в разрезе участков, бригад, подразделений и служб строительной организации в соответствии с требованиями внутрипроизводственного хозрасчета.

4.4. Применение нормативного метода учета предусматривает создание в строительной организации системы прогрессивных норм и нормативов и на ее основе калькуляций нормативной себестоимости работ, выявление и учет затрат, связанных с отклонением от действующих норм и нормативов.

В этом случае учет ведется раздельно в части затрат по нормам и в части затрат, представляющих собой отклонения от норм, путем документирования отклонений при их возникновении или с составлением в последующем расчетов на базе инвентаризаций или других данных.

5. Порядок формирования финансовых результатов

5.1. Конечный финансовый результат (балансовая прибыль или убыток) деятельности строительной организации слагается из финансового результата от сдачи заказчику объектов, работ и услуг, предусмотренных договорами, реализации на сторону основных средств и иного имущества строительной организации, продукции и услуг подсобных и вспомогательных производств, находящихся на балансе строительной организации, а также доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям.

5.2. Прибыль (убыток) от сдачи заказчику объектов, выполненных строительных и других работ, предусмотренных договором на строительство, определяется как разница между выручкой от реализации указанных работ и услуг, выполненных собственными силами, по ценам, установленным в договоре, без налога на добавленную стоимость и других вычетов, предусмотренных законодательством, и затратами на их производство и сдачу.

При налогообложении выручка от сдачи заказчику объектов, строительных и других работ и услуг определяется либо по мере их оплаты в полном объеме по договорной стоимости (при безналичных расчетах - по мере поступления средств за выполненные работы (услуги) на счета в учреждения банков, а при расчетах наличными деньгами – при поступлении средств в кассу), либо по мере сдачи объектов, выполнения работ и услуг и передачи их в установленном договором порядке заказчику. При применении метода определения выручки по поступлению средств следует иметь в виду, что порядок и сроки приемки объектов и выполненных работ и расчетов за них устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Расчеты могут осуществляться: в форме авансов под выполненные работы на конструктивных элементах или этапах, или после завершения всех работ по договору.

Метод определения выручки от реализации работ (услуг) устанавливается строительной организацией на отчетный год исходя из условий хозяйствования и заключенных договоров и является элементом учетной политики строительной организации.




(10) ПБУ 2/94; Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство

Положение по бухгалтерскому учету
приказ Министерства финансов РФ
20 декабря 1994г. № 167.

I. Общие положение

Настоящее Положение устанавливает правила отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций застройщиков и подрядчиков, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство.

Настоящее Положение является элементом системы нормативного регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации и должно применяться с учетом других положений по бухгалтерскому учету.

IV. Учет расчетов по договору на строительство

В соответствии с договором на строительство расчеты между застройщиком и подрядчиком могут осуществляться: в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах; после завершения всех работ на объекте строительства.

В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости.

6. Договорная стоимость объекта строительства определяется в договоре на строительство и может рассчитываться:

а) на основе стоимости (цены), определяемой в соответствии с проектом (твердая цена), с учетом оговорок в договоре на строительство, касающихся порядка их изменения;

б) на условиях возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимаемых затрат, оцененных в текущих ценах, плюс согласованная договором на строительство прибыль подрядчика (открытая цена).

V. Учет затрат по договорам на строительство

7. Затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.

В состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.

9. По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.

10. Порядок применения застройщиком настоящего Положения определяется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.

11. Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им согласно договору на строительство, т.е. с использованием в процессе строительства объекта материальных и трудовых ресурсов, основных средств и нематериальных активов, а также других видов ресурсов.

Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения договора на строительство до времени его завершения, т.е. окончательного расчета по законченному объекту строительства и передачи его застройщику.

Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости затраты по отдельным выполненным конструктивным элементам или этапам работ в случае определения по ним финансового результата.




(11) Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций

приказ Министерства финансов РФ
30 декабря 1993 г. № 160

2. Организация учета долгосрочных инвестиций

2.1. Учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам: в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него.

2.2. При строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат.

Наряду с учетом затрат по фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведет учет произведенных капитальных вложений по договорной стоимости.

При организации учета затрат по строительству объектов застройщику необходимо предусматривать получение информации по воспроизводственной и технологической структуре затрат, способе производства строительных работ, а также предназначении строящихся объектов и иных приобретений

3. Учет затрат по строительству объектов

3.1.2. При подрядном способе производства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика-заказчика на счете "Капитальные вложения" по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций.

3.1.6. Экономия средств (кроме ассигнований из бюджета), выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, также по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) зачисляется на счет прибылей и убытков.

Учтенная на этом счете сумма прибыли, за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.